Korea Structural Reform Proposal · 韓國結構改革建議案 · Propuesta de Reforma Estructural para Corea

Project Objective

Within the Lee Jae-myung administration's framework of "housing, employment, and inclusive finance," institutionalize the public capture of land value increments, providing a stable fiscal source for public housing supply and the National Pension Service that does not depend on taxation of the working population. But single-country execution is structurally insufficient. The proposal includes a coordination layer — bilateral agreements on information sharing, home-country taxing rights, exit tax mutual recognition, and effective tax rate audit — that prevents capital escape from dismantling the capture mechanism.

Part One: Diagnosis — Korea Is Being Systematically Consumed by Process Weight

1.1 Public Rental Housing: Where Are the 95 Cents?

National public rental housing waitlist: 93,497 people. Actual move-ins in 2026: 7,779 units. Supply rate: 8.3%. Longest wait: Incheon permanent rental 16 years 5 months, non-capital region national rental 12 years 1 month, Seoul permanent rental 8 years 10 months. Nine local governments — Busan, Daegu, Gwangju, Ulsan, Gangwon, Chungnam, Jeonbuk, Sejong, Jeju — have zero planned construction-type rental supply for 2026. The 16-year wait itself is process weight, and its cost falls systematically on the most vulnerable.

1.2 National Pension: Risk Exposure Without Fiscal Foundation

National Assembly Budget Office, June 2026: under the current system, the National Pension Service turns to deficit in 2050 and the fund is exhausted by 2069. In 2025, the fund's domestic equity return was 82.44%, pushing the exhaustion date from 2065 to 2069. But this delay depends entirely on stock market performance. In July 2026, the KOSPI fell from 8,470 to 6,590, and the National Pension Service lost 182 trillion KRW in a single month, including 124 trillion KRW in domestic equities. A fiscal foundation dependent on market returns is not a fiscal foundation — it is a gamble.

1.3 Tax Base: Land Value Increments Are Flowing to Private Hands

Seoul's 2026 individual publicly announced land prices rose 4.9%; Yongsan-gu rose 9.2%; Myeongdong commercial land has ranked first nationwide for 23 consecutive years. In Gangnam and Yongsan, high-end apartment holding taxes exceeded their 2021 peak in 2026, with some unit types seeing year-on-year increases of over 40%. Increments are occurring, but capture is fragmented, lagged, and politically weakened.

The structural trap: increments flow to private hands (landlords, multi-home owners, equity markets), government tax base is insufficient to build public housing, waitlist households are forced into the rental market, pushing up rents, household debt, and financial fragility. Capital captures the increment, the government bears the risk, the vulnerable bear the wait.

Part Two: Execution — Three Pillars

Pillar One: Institutionalizing the Land Value Increment Capture Tax

Korea once had a land value capture instrument — the Land Excess Profit Tax, established in 1989, repealed in 1998 under IMF-crisis capital flight pressure. The current Comprehensive Real Estate Tax is a holding tax, not an increment capture tax.

Tax object: Land value increments on non-owner-occupied multi-home holdings. Single-home owner-occupiers exempt.
Rate: Base 70%. Speculative holding (vacant over 2 years, short-term flipping) progressive to 80%.
Base assessment: Based on MOLIT publicly announced land prices, reassessed annually by the Korea Real Estate Board.
Distinction from Comprehensive Real Estate Tax: the former is a "holding tax," the latter an "increment capture tax" — legally separated.

Political basis: President Lee has publicly directed holding burdens on corporate non-business land and forced sale of non-farmed agricultural land. Progressive Party Assembly Member Yoon Jong-oh has reintroduced the Land Excess Profit Tax bill with Democratic Party co-sponsorship. On April 8, 2026, the bill — together with Comprehensive Real Estate Tax and Income Tax amendments, the "Real Estate Three Laws" — was submitted to the National Assembly. No constitutional amendment required; simple majority suffices.

Pillar Two: Public-Interest Lock for Land-Lease Housing

Korea has already piloted land-lease partial-ownership housing: Jeju Samdo 2-dong, 72 units, pre-sale 2026, occupancy 2027. Land ownership permanently public; residents purchase only the building. Building pre-sale price approximately KRW 220–260 million; monthly land lease KRW 200,000–300,000.

The critical gap: the increment recovery mechanism is missing. Under current rules, the increment provided by public land is ultimately captured by the first pre-sale buyer. LH Gangnam Breeze Hill in Jagok-dong: pre-sale at KRW 220 million in 2012; same unit traded at KRW 1.38 billion in May 2026 — the first buyer captured approximately KRW 1.16 billion in increment provided by public land.

Amendment to the Housing and Urban Fund Act: add an increment recovery clause — resale within 10 years: public repurchases at pre-sale price plus bank interest; resale after 10 years: public collects 70% of the increment.
Democratic Party Assembly Member Jeon Hyun-hee has already introduced an amendment incorporating land acquisition and site development costs into the fund's support scope — the legislative channel is open.

Pillar Three: Linking the National Pension to Land Value Increment Revenue

National Assembly Budget Office, September 2026: if GDP 1% is injected annually as treasury support from 2026, the exhaustion date can be postponed from 2069 to 2100 (+31 years). The question is not whether it works, but where the money comes from.

Direct 30% of land value increment capture revenue into the National Pension Fund.
Establish an "Intergenerational Fairness Fund": co-funded by land value increment tax, carbon tax, and financial transaction tax.
Do not change the current pension eligibility age; do not cut existing benefits.

Part Three: External Coordination — Why Single-Country Execution Requires a Bilateral Agreement Network

Global unification is not achievable in the current sovereign state system. The OECD global minimum corporate tax framework has 147 jurisdictions in agreement, but the United States declared it "invalid" via executive order and obtained an exemption arrangement for US firms. Global unification, once it touches great-power interests, is torn apart by sovereign exemption.

Korea's position is more direct. In January 2026, Trump announced a tariff increase on Korean automobiles, timber, and pharmaceuticals from 15% to 25%, citing the National Assembly's failure to ratify the trade agreement. Although the 15% framework was ultimately maintained, this shows Korea's negotiating space on economic relations with the US is constrained by the security alliance and trade dependence.

Under this constraint, "external coordination" is not "demanding global unification." It is "building enough bilateral coordination that the cost of capital escape exceeds the cost of staying."

Operable Coordination Layer: Bilateral Tax Agreement Network

Korea signs Land Value Capture Coordination Agreements with willing countries — the UK, Germany, France, Brazil, India, South Africa. The core provisions are not "unified rates" but:

Information sharing: exchange of land holding structures, beneficial ownership information, cross-border land transaction data. Korea restored up to 75% capital gains tax on multi-home owners in 2026, but without beneficial ownership information, this tax base can be pierced by shell companies.
Home-country taxing right: land held in State A by a beneficial owner in State B — State B has taxing rights over the land value increment in State A. This follows the BEPS enforcement logic, not dependent on recipient-state cooperation.
Exit tax mutual recognition: when capital leaves State A, State A taxes unrealized land value increments; if capital subsequently enters State B, State B recognizes the tax already paid to State A, avoiding double taxation while preventing "exit first, realize later" arbitrage.
Effective tax rate audit mutual recognition: signatories disclose each other's effective land value capture tax rates and accept audit. If nominal rate is 70% but effective rate is 5%, the counterparty can initiate a compliance review.

Why Korea Is a Suitable Node

2028 G20 presidency. The current G20 troika is 2026 US, 2027 UK, 2028 Korea. Korea is in the G20 decision-making inner circle from 2026. The 2028 presidency's agenda-setting space is open.
Domestic legislative basis already exists. The Land Excess Profit Tax bill has been submitted with Democratic Party co-sponsorship; the "Real Estate Three Laws" were submitted to the National Assembly on April 8, 2026.
Political window exists. President Lee has made speculation control a governing priority since June 2025; the cabinet approved restoration of up to 75% capital gains tax on multi-home owners in February 2026. The president himself listed and sold his own home in 2026.

Real Constraints and Responses

US tariff leverage. Not "confronting the US," but prioritizing agreements with countries less dependent on the US market. The UK, Germany, France, Brazil, India, South Africa have varying degrees of trade dependence — some have greater autonomy.
Domestic political backlash. President Lee is walking a tightrope between "suppressing speculation" and "protecting real demand." External coordination cannot demand Korea move faster domestically than politically feasible; it can only require technical coordination — information sharing and audit mutual recognition — to go first.
Housing supply policy takes priority over increment capture. The August 2026 housing supply plan targets 230,000 additional units in the capital region. External coordination must run parallel to supply policy, not replace it.

Starting Point

Not waiting for G20 consensus. Not demanding global unification. Instead: Korea, the UK, France, Germany, Brazil, India, South Africa — countries with domestic political windows, legislative bases, and real demand for land value capture — sign bilateral agreements first.

The first agreement need not cover all provisions. It can start with "information sharing + effective tax rate audit mutual recognition." These two provisions do not involve rate coordination, do not require sovereignty transfer, and require only administrative cooperation. They build transparency, and transparency is the precondition for capture.

The second step is "home-country taxing right + exit tax mutual recognition." This requires deeper coordination, but with the transparency foundation from step one, the negotiating space opens.

The 2028 G20 presidency is a window, not the only opportunity. Bilateral agreements can be signed outside the G20 framework. The G20's role is to upgrade the bilateral network into a multilateral framework, not to create the framework itself.

Part Four: Execution Timeline

Phase	Time	Task	Deliverable
Legislative preparation	2027 Q1–Q3	Draft three bills + bilateral agreement template	Draft texts
Assembly deliberation	2027 Q4–2028 Q2	Deliberation and amendment	Passed bills
Bilateral coordination launch	2027 Q4–2028 Q4	Sign information-sharing + audit agreements with willing countries	Signed agreements
Pilot expansion	2028 Q3–2029 Q4	Land-lease housing from Jeju to capital region	Pilot report
Nationwide rollout	2030 Q1–2032 Q4	Nationwide implementation of land value increment capture	Annual report

Part Five: Risks

Risk	Response
Overlap with existing Comprehensive Real Estate Tax	Clearly distinguish "holding tax" from "increment capture tax" by tax object
Opposition party resistance	Split the bills; advance the land-lease housing portion first
Capital escape before capture takes effect	Bilateral exit tax mutual recognition + home-country taxing right
Short-term real estate market shock	3-year transition period; phased implementation
US pressure on Korea's coordination partners	Prioritize partners with lower US market dependence

Conclusion

This proposal is not an advocacy document. It is based on Korea's existing instruments (Comprehensive Real Estate Tax, land-lease housing, National Pension Service) and existing data (National Assembly Budget Office pension outlook, Jeju pilot, 2026 tax reform), designing an executable legislative, administrative, and coordination path.

It does not start from zero. It assembles the fragments Korea is already using into a complete system — and builds the external coordination layer that prevents capital escape from dismantling it.

Public capture of land value is the fiscal foundation of all governance delivery. Korea's reform path is to turn this sentence into executable legislation — with the precondition that willing countries establish coordination mechanisms first.

Ping Xu Creator of the Governance Legitimacy Framework · GFI Flow Intelligence

專案目標

在李在明政府「住房、就業、平民金融」三大核心社會政策框架下，將土地增值的公共捕獲制度化，為公共住房供給與國民年金財政提供不依賴勞動人口稅收的穩定財源。但單國執行在結構上不足。本方案包含對外協調層——資訊共享、母國徵稅權、離境稅互認、有效稅率審計的雙邊協定——防止資本逃逸拆掉捕獲機制。

第一部分：診斷——韓國正在被過程重量系統性消耗

1.1 公共租賃住房：95 分在哪裡？

全國公共租賃住房等待者 93,497 人。2026 年實際入住建設型租賃 7,779 戶。供給率 8.3%。最長等待：仁川永久租賃 16 年 5 個月，非首都圈國民租賃 12 年 1 個月，首爾永久租賃 8 年 10 個月。釜山、大邱、光州、蔚山、江原、忠南、全北、世宗、濟州等 9 個地方政府 2026 年建設型租賃供給為零。16 年的等待本身就是過程重量，而等待的成本系統性地落在最脆弱的人身上。

1.2 國民年金：風險敞口沒有財政基礎

國會預算政策處 2026 年 6 月展望：現行制度下，國民年金 2050 年赤字、2069 年耗盡。2025 年國民年金國內股票收益率 82.44%，使耗盡時點從 2065 年推遲到 2069 年。但這個推延 完全依賴股票市場的表現。2026 年 7 月，韓國股市從 8470 點跌至 6590 點，國民年金單月 182 萬億韓元蒸發，其中僅國內股票就損失 124 萬億韓元。依賴市場收益率的財政基礎不是財政基礎，是賭博。

1.3 稅基：土地增值在流向私人

首爾 2026 年個人公示地價上漲 4.9%，龍山區上漲 9.2%，明洞商業用地連續 23 年全韓第一。江南、龍山高端公寓 2026 年持有稅突破 2021 年高點，部分戶型稅負同比 上漲超 40%。增值在發生，但捕獲是碎片化的、滯後的、被政治削弱的。

結構困局：增值流向私人（地主、多套房持有者、股市），政府稅基不足以建設公共住房，等待者被迫進入租賃市場推高租金，推高家庭債務，推高金融脆弱性。資本捕獲增值，政府承擔風險，弱者承擔等待。

第二部分：執行——三根柱子

柱子一：土地增值公共捕獲稅的制度化

韓國曾經有過土地增值捕獲工具——土地超收益稅，1989 年設立，1998 年因 IMF 危機後的資本外逃壓力被廢除。現在的综合不動產稅是持有稅，不是增值捕獲稅。

課稅對象：非自住多套房持有者的土地增值（開發利益）。居住用 1 住宅者豁免。
稅率：基準 70%。投機性持有（空置超 2 年、短期轉手）累進至 80%。
稅基評估：以國土交通部公示地價為基礎，由韓國不動產院每年重新評估。
與綜合不動產稅的區別：前者是「持有稅」，後者是「增值捕獲稅」，法律上明確分離。

政治基礎：李在明總統已公開指示對企業非業務用土地施加「持有負擔」，並指示對「不務農的農地」進行強制出售。進步黨議員尹鐘午已再次發起《土地超收益稅法》立法案，共同民主黨議員參與聯署。2026 年 4 月 8 日，該法案連同綜合不動產稅法和所得稅法修正案——「房地產三法」——一起提交國會。不需要憲法修正，只需國會過半通過。

柱子二：土地租賃住宅的公共利益鎖定

韓國已有土地租賃部分讓住宅的試點：濟州三徒 2 洞 72 戶，2026 年分讓、2027 年入住，土地所有權永久歸公共，住戶只購買建築物，建築分讓價約 2.2-2.6 億韓元，土地租賃費月 20-30 萬韓元。

但關鍵缺口是：增值回收機制缺失。現行制度下，公共土地提供的增值最終被首次分讓者捕獲。江南自谷洞 LH 江南 Breeze Hill 是典型案例：2012 年以 2.2 億韓元首次分讓，2026 年 5 月同面積交易價達 13.8 億韓元——首次分讓者獨占了公共土地提供的約 11.6 億韓元增值。

《住宅城市基金法》修正案：加入增值回收條款——10 年內轉售，公共按「分讓價+銀行利息」回購；10 年後轉售，公共收取增值部分的 70%。
共同民主黨議員全惠賢已發起修正案，將土地租賃住宅的宅地造成費用納入住宅城市基金支援範圍——立法通道已經打開。

柱子三：國民年金的土地增值財源對接

國會預算政策處 2026 年 9 月數據：從 2026 年起每年投入 GDP 的 1% 作為國庫支持，基金耗盡時點可從 2069 年推遲至 2100 年（+31 年）。問題不是「有沒有效果」，是「錢從哪裡來」。

將土地增值公共捕獲稅收入的 30% 定向劃入國民年金基金。
建立「代際公平基金」：由土地增值稅收 + 碳稅 + 金融交易稅共同出資。
不改變現行年金領取年齡，不削減既有福利。

第三部分：對外協調——為什麼單國執行必須搭配雙邊協定網絡

全球統一標準在當前主權國家體系下，短期內不可能落地。OECD 全球最低企業稅框架雖已有 147 個轄區同意，但美國通過行政命令宣布「無效」，並獲得對美企的豁免安排。全球統一標準一旦觸及大國利益，就會被主權豁免撕裂。

韓國的處境更直接。2026 年 1 月特朗普以韓國國會未批准貿易協議為由，宣布將韓國輸美汽車、木材、藥品關稅從 15% 提高至 25%。雖然美韓最終維持了 15% 的關稅框架，但這說明韓國在對美經濟關係中的談判空間受制於安全同盟和貿易依賴。

在這個約束下，「對外協調」不是「要求全球統一」，而是「建立足夠多的雙邊協調，讓資本逃逸的成本高於留下的成本」。

可操作的協調層：雙邊稅收協定網絡

韓國與英國、德國、法國、巴西、印度、南非等願意先行的國家，簽署土地增值捕獲協調協定。核心條款不是「統一稅率」，而是：

資訊共享：締約國之間交換土地持有結構、受益所有人資訊、跨境土地交易數據。韓國 2026 年已對多套房持有者恢復最高 75% 的資本利得稅，但如果沒有受益所有人資訊，這個稅基可以被空殼公司穿透。
母國徵稅權：資本在締約國 A 持有的土地，如果最終受益人在締約國 B，B 國對 A 國境內的土地增值享有徵稅權。這參照 BEPS 框架的執行邏輯，不依賴接收國配合。
離境稅互認：資本離開締約國 A 時，A 國對未實現的土地增值徵稅；如果資本隨後進入締約國 B，B 國承認 A 國已徵收的稅額，避免雙重徵稅，同時防止「先逃逸再實現」的套利。
有效稅率審計互認：締約國之間互相公開土地增值捕獲的有效稅率，接受對方審計。如果名義稅率 70%、有效稅率 5%，對方可以啟動合規審查。

為什麼韓國是推動雙邊協調的合適節點

2028 年 G20 主席國身份。當前 G20 三駕馬車為 2026 年美國、2027 年英國、2028 年韓國。韓國從 2026 年起就處於 G20 決策內圈。2028 年主席國的議程設置空間是開放的。
國內立法基礎已存在。《土地超收益稅法》立法案已提交並有共同民主黨聯署；「房地產三法」已於 2026 年 4 月 8 日提交國會。
政治窗口已存在。李在明總統自 2025 年 6 月上台以來，將遏制樓市投機列為施政重點；2026 年 2 月內閣批准恢復對多套房產業主徵收最高 75% 的資本利得稅。總統本人於 2026 年掛牌出售自住房並完成交易。

現實約束與應對

美國的關稅槓桿。不是「對抗美國」，而是在雙邊協定網絡中，優先與不依賴美國市場的國家簽署。英國、德國、法國、巴西、印度、南非——這些國家的對美貿易依賴度不同，有些有更大的自主空間。
國內政治的反噬。李在明總統在「抑制投機」和「保護實需」之間走鋼絲。對外協調不能要求韓國在國內政治上走得太快，只能要求「資訊共享」和「審計互認」這類技術性協調先行。
韓國的住房供應政策優先於增值捕獲。2026 年 8 月韓國政府推出住房供給新政，計劃首都圈新增 23 萬套住房。對外協調需要與供應政策並行，而不是替代它。

協調的起點

不是等待 G20 共識。不是要求全球統一。而是：韓國、英國、法國、德國、巴西、印度、南非——這些有國內政治窗口、有立法基礎、有對土地增值捕獲真實需求的國家——先簽署雙邊協定。

第一份協定不需要覆蓋所有條款。可以從「資訊共享 + 有效稅率審計互認」開始。這兩個條款不涉及稅率協調，不要求主權讓渡，只需要行政層面的合作。它們建立的是透明度，而透明度是增值捕獲的前提。

第二步才是「母國徵稅權 + 離境稅互認」。這需要更深的協調，但有了第一步的透明度基礎，第二步的談判空間會打開。

2028 年韓國 G20 主席國是推進窗口，不是唯一機會。雙邊協定可以在 G20 框架外直接簽署。G20 的作用是把雙邊網絡升級為多邊框架，而不是創造框架本身。

第四部分：執行時間表

階段	時間	任務	交付物
立法準備	2027 Q1–Q3	三份法案草案 + 雙邊協定模板	草案文本
國會審議	2027 Q4–2028 Q2	國會審議與修訂	通過法案
雙邊協調啟動	2027 Q4–2028 Q4	與願意先行的國家簽署資訊共享 + 審計協定	簽署協定
試點擴展	2028 Q3–2029 Q4	土地租賃住宅從濟州擴展至首都圈	試點報告
全國推行	2030 Q1–2032 Q4	土地增值公共捕獲全國實施	年度報告

第五部分：風險

風險	應對
與現行綜合不動產稅重複課稅爭議	明確區分「持有稅」與「增值捕獲稅」的課稅對象
國會反對黨抵制	將法案拆分，土地租賃住宅部分先行
資本科獲生效前逃逸	雙邊離境稅互認 + 母國徵稅權
房地產市場短期震盪	設定 3 年過渡期，分階段推行
美國對韓國協調夥伴的壓力	優先與對美市場依賴度較低的夥伴簽署

結論

這份方案不是倡議。它基於韓國已經存在的工具（綜合不動產稅、土地租賃住宅、國民年金）和已經發生的數據（國會預算政策處的年金展望、濟州試點、2026 年稅改），設計一條可執行的立法、行政與協調路徑。

它不是從零開始。它是把韓國已經在做的碎片，拼成一個完整的系統——並建立防止資本逃逸拆掉它的對外協調層。

土地增值被公共捕獲，是所有治理交付的財政基礎。韓國的改革路徑，就是把這句話變成可執行的立法——但前提是，願意先行的國家之間，先建立協調機制。

徐萍治理正當性框架發明人 · GFI Flow Intelligence

项目目标

在李在明政府「住房、就业、平民金融」三大核心社会政策框架下，将土地增值的公共捕获制度化，为公共住房供给与国民年金财政提供不依赖劳动人口税收的稳定财源。但单国执行在结构上不足。本方案包含对外协调层——信息共享、母国征税权、离境税互认、有效税率审计的双边协定——防止资本逃逸拆掉捕获机制。

第一部分：诊断——韩国正在被过程重量系统性消耗

1.1 公共租赁住房：95 分在哪里？

全国公共租赁住房等待者 93,497 人。2026 年实际入住建设型租赁 7,779 户。供给率 8.3%。最长等待：仁川永久租赁 16 年 5 个月，非首都圈国民租赁 12 年 1 个月，首尔永久租赁 8 年 10 个月。釜山、大邱、光州、蔚山、江原、忠南、全北、世宗、济州等 9 个地方政府 2026 年建设型租赁供给为零。16 年的等待本身就是过程重量，而等待的成本系统性地落在最脆弱的人身上。

1.2 国民年金：风险敞口没有财政基础

国会预算政策处 2026 年 6 月展望：现行制度下，国民年金 2050 年赤字、2069 年耗尽。2025 年国民年金国内股票收益率 82.44%，使耗尽时点从 2065 年推迟到 2069 年。但这个推延 完全依赖股票市场的表现。2026 年 7 月，韩国股市从 8470 点跌至 6590 点，国民年金单月 182 万亿韩元蒸发，其中仅国内股票就损失 124 万亿韩元。依赖市场收益率的财政基础不是财政基础，是赌博。

1.3 税基：土地增值在流向私人

首尔 2026 年个人公示地价上涨 4.9%，龙山区上涨 9.2%，明洞商业用地连续 23 年全韩第一。江南、龙山高端公寓 2026 年持有税突破 2021 年高点，部分户型税负同比 上涨超 40%。增值在发生，但捕获是碎片化的、滞后的、被政治削弱的。

结构困局：增值流向私人（地主、多套房持有者、股市），政府税基不足以建设公共住房，等待者被迫进入租赁市场推高租金，推高家庭债务，推高金融脆弱性。资本捕获增值，政府承担风险，弱者承担等待。

第二部分：执行——三根柱子

柱子一：土地增值公共捕获税的制度化

韩国曾经有过土地增值捕获工具——土地超收益税，1989 年设立，1998 年因 IMF 危机后的资本外逃压力被废除。现在的综合不动产税是持有税，不是增值捕获税。

课税对象：非自住多套房持有者的土地增值（开发利益）。居住用 1 住宅者豁免。
税率：基准 70%。投机性持有（空置超 2 年、短期转手）累进至 80%。
税基评估：以国土交通部公示地价为基础，由韩国不动产院每年重新评估。
与综合不动产税的区别：前者是「持有税」，后者是「增值捕获税」，法律上明确分离。

政治基础：李在明总统已公开指示对企业非业务用土地施加「持有负担」，并指示对「不务农的农地」进行强制出售。进步党议员尹钟午已再次发起《土地超收益税法》立法案，共同民主党议员参与联署。2026 年 4 月 8 日，该法案连同综合不动产税法和所得税法修正案——「房地产三法」——一起提交国会。不需要宪法修正，只需国会过半通过。

柱子二：土地租赁住宅的公共利益锁定

韩国已有土地租赁部分让住宅的试点：济州三徒 2 洞 72 户，2026 年分让、2027 年入住，土地所有权永久归公共，住户只购买建筑物，建筑分让价约 2.2-2.6 亿韩元，土地租赁费月 20-30 万韩元。

但关键缺口是：增值回收机制缺失。现行制度下，公共土地提供的增值最终被首次分让者捕获。江南自谷洞 LH 江南 Breeze Hill 是典型案例：2012 年以 2.2 亿韩元首次分让，2026 年 5 月同面积交易价达 13.8 亿韩元——首次分让者独占了公共土地提供的约 11.6 亿韩元增值。

《住宅城市基金法》修正案：加入增值回收条款——10 年内转售，公共按「分让价+银行利息」回购；10 年后转售，公共收取增值部分的 70%。
共同民主党议员全惠贤已发起修正案，将土地租赁住宅的宅地造成费用纳入住宅城市基金支援范围——立法通道已经打开。

柱子三：国民年金的土地增值财源对接

国会预算政策处 2026 年 9 月数据：从 2026 年起每年投入 GDP 的 1% 作为国库支持，基金耗尽时点可从 2069 年推迟至 2100 年（+31 年）。问题不是「有没有效果」，是「钱从哪里来」。

将土地增值公共捕获税收入的 30% 定向划入国民年金基金。
建立「代际公平基金」：由土地增值税收 + 碳税 + 金融交易税共同出资。
不改变现行年金领取年龄，不削减既有福利。

第三部分：对外协调——为什么单国执行必须搭配双边协定网络

全球统一标准在当前主权国家体系下，短期内不可能落地。OECD 全球最低企业税框架虽已有 147 个辖区同意，但美国通过行政命令宣布「无效」，并获得对美企的豁免安排。全球统一标准一旦触及大国利益，就会被主权豁免撕裂。

韩国的处境更直接。2026 年 1 月特朗普以韩国国会未批准贸易协议为由，宣布将韩国输美汽车、木材、药品关税从 15% 提高至 25%。虽然美韩最终维持了 15% 的关税框架，但这说明韩国在对美经济关系中的谈判空间受制于安全同盟和贸易依赖。

在这个约束下，「对外协调」不是「要求全球统一」，而是「建立足够多的双边协调，让资本逃逸的成本高于留下的成本」。

可操作的协调层：双边税收协定网络

韩国与英国、德国、法国、巴西、印度、南非等愿意先行的国家，签署土地增值捕获协调协定。核心条款不是「统一税率」，而是：

信息共享：缔约国之间交换土地持有结构、受益所有人信息、跨境土地交易数据。韩国 2026 年已对多套房持有者恢复最高 75% 的资本利得税，但如果没有受益所有人信息，这个税基可以被空壳公司穿透。
母国征税权：资本在缔约国 A 持有的土地，如果最终受益人在缔约国 B，B 国对 A 国境内的土地增值享有征税权。这参照 BEPS 框架的执行逻辑，不依赖接收国配合。
离境税互认：资本离开缔约国 A 时，A 国对未实现的土地增值征税；如果资本随后进入缔约国 B，B 国承认 A 国已征收的税额，避免双重征税，同时防止「先逃逸再实现」的套利。
有效税率审计互认：缔约国之间互相公开土地增值捕获的有效税率，接受对方审计。如果名义税率 70%、有效税率 5%，对方可以启动合规审查。

为什么韩国是推动双边协调的合适节点

2028 年 G20 主席国身份。当前 G20 三驾马车为 2026 年美国、2027 年英国、2028 年韩国。韩国从 2026 年起就处于 G20 决策内圈。2028 年主席国的议程设置空间是开放的。
国内立法基础已存在。《土地超收益税法》立法案已提交并有共同民主党联署；「房地产三法」已于 2026 年 4 月 8 日提交国会。
政治窗口已存在。李在明总统自 2025 年 6 月上台以来，将遏制楼市投机列为施政重点；2026 年 2 月内阁批准恢复对多套房产业主征收最高 75% 的资本利得税。总统本人于 2026 年挂牌出售自住房并完成交易。

现实约束与应对

美国的关税杠杆。不是「对抗美国」，而是在双边协定网络中，优先与不依赖美国市场的国家签署。英国、德国、法国、巴西、印度、南非——这些国家的对美贸易依赖度不同，有些有更大的自主空间。
国内政治的反噬。李在明总统在「抑制投机」和「保护实需」之间走钢丝。对外协调不能要求韩国在国内政治上走得太快，只能要求「信息共享」和「审计互认」这类技术性协调先行。
韩国的住房供应政策优先于增值捕获。2026 年 8 月韩国政府推出住房供给新政，计划首都圈新增 23 万套住房。对外协调需要与供应政策并行，而不是替代它。

协调的起点

不是等待 G20 共识。不是要求全球统一。而是：韩国、英国、法国、德国、巴西、印度、南非——这些有国内政治窗口、有立法基础、有对土地增值捕获真实需求的国家——先签署双边协定。

第一份协定不需要覆盖所有条款。可以从「信息共享 + 有效税率审计互认」开始。这两个条款不涉及税率协调，不要求主权让渡，只需要行政层面的合作。它们建立的是透明度，而透明度是增值捕获的前提。

第二步才是「母国征税权 + 离境税互认」。这需要更深的协调，但有了第一步的透明度基础，第二步的谈判空间会打开。

2028 年韩国 G20 主席国是推进窗口，不是唯一机会。双边协定可以在 G20 框架外直接签署。G20 的作用是把双边网络升级为多边框架，而不是创造框架本身。

第四部分：执行时间表

阶段	时间	任务	交付物
立法准备	2027 Q1–Q3	三份法案草案 + 双边协定模板	草案文本
国会审议	2027 Q4–2028 Q2	国会审议与修订	通过法案
双边协调启动	2027 Q4–2028 Q4	与愿意先行的国家签署信息共享 + 审计协定	签署协定
试点扩展	2028 Q3–2029 Q4	土地租赁住宅从济州扩展至首都圈	试点报告
全国推行	2030 Q1–2032 Q4	土地增值公共捕获全国实施	年度报告

第五部分：风险

风险	应对
与现行综合不动产税重复课税争议	明确区分「持有税」与「增值捕获税」的课税对象
国会反对党抵制	将法案拆分，土地租赁住宅部分先行
资本在生效前逃逸	双边离境税互认 + 母国征税权
房地产市场短期震荡	设定 3 年过渡期，分阶段推行
美国对韩国协调伙伴的压力	优先与对美市场依赖度较低的伙伴签署

结论

这份方案不是倡议。它基于韩国已经存在的工具（综合不动产税、土地租赁住宅、国民年金）和已经发生的数据（国会预算政策处的年金展望、济州试点、2026 年税改），设计一条可执行的立法、行政与协调路径。

它不是从零开始。它是把韩国已经在做的碎片，拼成一个完整的系统——并建立防止资本逃逸拆掉它的对外协调层。

土地增值被公共捕获，是所有治理交付的财政基础。韩国的改革路径，就是把这句话变成可执行的立法——但前提是，愿意先行的国家之间，先建立协调机制。

徐萍治理正当性框架发明人 · GFI Flow Intelligence

Objetivo del Proyecto

Dentro del marco de "vivienda, empleo y finanzas inclusivas" de la administración Lee Jae-myung, institucionalizar la captura pública de los incrementos del valor del suelo, proporcionando una fuente fiscal estable para la oferta de vivienda pública y el Servicio Nacional de Pensiones que no dependa de la tributación de la población trabajadora. Pero la ejecución de un solo país es estructuralmente insuficiente. La propuesta incluye una capa de coordinación — acuerdos bilaterales sobre intercambio de información, derechos de tributación del país de origen, reconocimiento mutuo del impuesto de salida y auditoría de la tasa impositiva efectiva — que impide que la fuga de capitales desmantele el mecanismo de captura.

Parte Uno: Diagnóstico — Corea está siendo consumida sistemáticamente por el peso del proceso

1.1 Vivienda pública de alquiler: ¿Dónde están los 95 centavos?

Lista de espera nacional de vivienda pública de alquiler: 93.497 personas. Mudanzas reales en 2026: 7.779 unidades. Tasa de oferta: 8,3%. Espera más larga: alquiler permanente de Incheon 16 años 5 meses, alquiler nacional de región no capitalina 12 años 1 mes, alquiler permanente de Seúl 8 años 10 meses. Nueve gobiernos locales — Busan, Daegu, Gwangju, Ulsan, Gangwon, Chungnam, Jeonbuk, Sejong, Jeju — tienen cero oferta planificada de alquiler de tipo construcción para 2026. La espera de 16 años es en sí misma peso de proceso, y su costo recae sistemáticamente sobre los más vulnerables.

1.2 Pensión Nacional: exposición al riesgo sin base fiscal

Oficina de Presupuesto de la Asamblea Nacional, junio de 2026: bajo el sistema actual, el Servicio Nacional de Pensiones entra en déficit en 2050 y el fondo se agota en 2069. En 2025, el rendimiento de las acciones nacionales del fondo fue del 82,44%, posponiendo la fecha de agotamiento de 2065 a 2069. Pero este retraso depende enteramente del rendimiento del mercado bursátil. En julio de 2026, el KOSPI cayó de 8.470 a 6.590, y el Servicio Nacional de Pensiones perdió 182 billones de KRW en un solo mes, incluidos 124 billones de KRW en acciones nacionales. Una base fiscal dependiente de los rendimientos del mercado no es una base fiscal — es una apuesta.

1.3 Base imponible: los incrementos del valor del suelo fluyen a manos privadas

Los precios del suelo anunciados públicamente de Seúl en 2026 subieron un 4,9%; Yongsan-gu subió un 9,2%; el suelo comercial de Myeongdong ha ocupado el primer lugar nacional durante 23 años consecutivos. En Gangnam y Yongsan, los impuestos de tenencia de apartamentos de lujo superaron su pico de 2021 en 2026, con algunos tipos de unidades experimentando aumentos interanuales de más del 40%. Los incrementos están ocurriendo, pero la captura es fragmentada, rezagada y políticamente debilitada.

La trampa estructural: los incrementos fluyen a manos privadas (propietarios, tenedores de múltiples viviendas, mercados de valores), la base imponible del gobierno es insuficiente para construir vivienda pública, los hogares en lista de espera se ven obligados a entrar en el mercado de alquiler, impulsando los alquileres, la deuda de los hogares y la fragilidad financiera. El capital captura el incremento, el gobierno asume el riesgo, los vulnerables soportan la espera.

Parte Dos: Ejecución — Tres Pilares

Pilar Uno: Institucionalización del Impuesto de Captura del Incremento del Valor del Suelo

Corea alguna vez tuvo un instrumento de captura del valor del suelo — el Impuesto sobre Beneficios Excesivos del Suelo, establecido en 1989, derogado en 1998 bajo la presión de fuga de capitales de la crisis del FMI. El actual Impuesto Integral sobre Bienes Raíces es un impuesto de tenencia, no un impuesto de captura de incrementos.

Objeto del impuesto: incrementos del valor del suelo en tenencias de múltiples viviendas no ocupadas por el propietario. Propietarios ocupantes de vivienda única exentos.
Tasa: base 70%. Tenencia especulativa (vacante más de 2 años, reventa a corto plazo) progresiva al 80%.
Evaluación de la base: basada en los precios del suelo anunciados públicamente por MOLIT, reevaluados anualmente por la Junta de Bienes Raíces de Corea.
Distinción del Impuesto Integral sobre Bienes Raíces: el primero es un "impuesto de tenencia", el segundo un "impuesto de captura de incrementos" — legalmente separados.

Base política: el presidente Lee ha ordenado públicamente cargas de tenencia sobre suelo corporativo no comercial y venta forzosa de suelo agrícola no cultivado. El asambleísta del Partido Progresista Yoon Jong-oh ha reintroducido el proyecto de ley del Impuesto sobre Beneficios Excesivos del Suelo con copatrocinio del Partido Democrático. El 8 de abril de 2026, el proyecto — junto con las enmiendas al Impuesto Integral sobre Bienes Raíces y al Impuesto sobre la Renta, las "Tres Leyes Inmobiliarias" — fue presentado a la Asamblea Nacional. No se requiere enmienda constitucional; mayoría simple suficiente.

Pilar Dos: Bloqueo de Interés Público para Vivienda de Arrendamiento de Suelo

Corea ya ha pilotado vivienda de propiedad parcial con arrendamiento de suelo: Jeju Samdo 2-dong, 72 unidades, preventa 2026, ocupación 2027. Propiedad del suelo permanentemente pública; los residentes compran solo el edificio. Precio de preventa del edificio aproximadamente KRW 220–260 millones; arrendamiento mensual del suelo KRW 200.000–300.000.

La brecha crítica: falta el mecanismo de recuperación de incrementos. Bajo las reglas actuales, el incremento proporcionado por el suelo público es capturado en última instancia por el primer comprador de preventa. LH Gangnam Breeze Hill en Jagok-dong: preventa a KRW 220 millones en 2012; la misma unidad negociada a KRW 1.380 millones en mayo de 2026 — el primer comprador capturó aproximadamente KRW 1.160 millones en incremento proporcionado por suelo público.

Enmienda a la Ley del Fondo de Vivienda y Urbanismo: agregar cláusula de recuperación de incrementos — reventa dentro de 10 años: el público recompra al precio de preventa más intereses bancarios; reventa después de 10 años: el público cobra el 70% del incremento.
La asambleísta del Partido Democrático Jeon Hyun-hee ya ha presentado una enmienda incorporando los costos de adquisición de suelo y desarrollo de sitios al alcance de apoyo del fondo — el canal legislativo está abierto.

Pilar Tres: Vinculación de la Pensión Nacional a los Ingresos por Incrementos del Valor del Suelo

Oficina de Presupuesto de la Asamblea Nacional, septiembre de 2026: si se inyecta el 1% del PIB anualmente como apoyo del tesoro desde 2026, la fecha de agotamiento puede posponerse de 2069 a 2100 (+31 años). La cuestión no es si funciona, sino de dónde viene el dinero.

Destinar directamente el 30% de los ingresos por captura de incrementos del valor del suelo al Fondo Nacional de Pensiones.
Establecer un "Fondo de Equidad Intergeneracional": cofinanciado por el impuesto a los incrementos del valor del suelo, el impuesto al carbono y el impuesto a las transacciones financieras.
No cambiar la edad de elegibilidad actual de las pensiones; no recortar los beneficios existentes.

Parte Tres: Coordinación Externa — Por qué la ejecución de un solo país requiere una red de acuerdos bilaterales

La unificación global no es alcanzable en el actual sistema de estados soberanos. El marco de impuesto mínimo global de la OCDE tiene 147 jurisdicciones en acuerdo, pero Estados Unidos lo declaró "inválido" mediante orden ejecutiva y obtuvo un arreglo de exención para las empresas estadounidenses. La unificación global, una vez que toca los intereses de las grandes potencias, es destrozada por la exención soberana.

La posición de Corea es más directa. En enero de 2026, Trump anunció un aumento arancelario sobre automóviles, madera y productos farmacéuticos coreanos del 15% al 25%, citando la falta de ratificación del acuerdo comercial por parte de la Asamblea Nacional. Aunque el marco del 15% se mantuvo finalmente, esto muestra que el espacio de negociación de Corea en las relaciones económicas con Estados Unidos está limitado por la alianza de seguridad y la dependencia comercial.

Bajo esta restricción, la "coordinación externa" no es "exigir la unificación global". Es "construir suficiente coordinación bilateral para que el costo de la fuga de capitales supere el costo de quedarse".

Capa de Coordinación Operable: Red de Acuerdos Fiscales Bilaterales

Corea firma Acuerdos de Coordinación de Captura del Valor del Suelo con países dispuestos — Reino Unido, Alemania, Francia, Brasil, India, Sudáfrica. Las disposiciones centrales no son "tasas unificadas" sino:

Intercambio de información: intercambio de estructuras de tenencia de suelo, información de propiedad beneficiaria, datos de transacciones transfronterizas de suelo. Corea restauró hasta el 75% del impuesto a las ganancias de capital sobre tenedores de múltiples viviendas en 2026, pero sin información de propiedad beneficiaria, esta base imponible puede ser perforada por empresas fantasma.
Derecho de tributación del país de origen: suelo en el Estado A cuyo propietario beneficiario está en el Estado B — el Estado B tiene derechos de tributación sobre el incremento del valor del suelo en el Estado A. Esto sigue la lógica de aplicación de BEPS, no dependiente de la cooperación del estado receptor.
Reconocimiento mutuo del impuesto de salida: cuando el capital sale del Estado A, el Estado A grava los incrementos no realizados del valor del suelo; si el capital posteriormente entra en el Estado B, el Estado B reconoce el impuesto ya pagado al Estado A, evitando la doble tributación y previniendo el arbitraje de "salir primero, realizar después".
Reconocimiento mutuo de auditoría de tasa efectiva: los signatarios divulgan mutuamente las tasas efectivas del impuesto de captura del valor del suelo y aceptan auditoría. Si la tasa nominal es 70% pero la tasa efectiva es 5%, la contraparte puede iniciar una revisión de cumplimiento.

Por qué Corea es un nodo adecuado

Presidencia del G20 en 2028. La troika actual del G20 es 2026 EE.UU., 2027 Reino Unido, 2028 Corea. Corea está en el círculo interno de decisión del G20 desde 2026. El espacio de establecimiento de agenda de la presidencia de 2028 está abierto.
Ya existe base legislativa nacional. El proyecto de ley del Impuesto sobre Beneficios Excesivos del Suelo ha sido presentado con copatrocinio del Partido Democrático; las "Tres Leyes Inmobiliarias" fueron presentadas a la Asamblea Nacional el 8 de abril de 2026.
Ya existe ventana política. El presidente Lee ha hecho del control de la especulación una prioridad de gobierno desde junio de 2025; el gabinete aprobó la restauración de hasta el 75% del impuesto a las ganancias de capital sobre tenedores de múltiples viviendas en febrero de 2026. El propio presidente puso en venta y vendió su propia vivienda en 2026.

Restricciones reales y respuestas

Palanca arancelaria de EE.UU. No "enfrentar a EE.UU.", sino priorizar acuerdos con países menos dependientes del mercado estadounidense. Reino Unido, Alemania, Francia, Brasil, India, Sudáfrica tienen diversos grados de dependencia comercial — algunos tienen mayor autonomía.
Reacción política interna. El presidente Lee camina en la cuerda floja entre "suprimir la especulación" y "proteger la demanda real". La coordinación externa no puede exigir que Corea avance internamente más rápido de lo políticamente factible; solo puede requerir que la coordinación técnica — intercambio de información y reconocimiento mutuo de auditoría — vaya primero.
La política de oferta de vivienda tiene prioridad sobre la captura de incrementos. El plan de oferta de vivienda de agosto de 2026 apunta a 230.000 unidades adicionales en la región capitalina. La coordinación externa debe correr paralela a la política de oferta, no reemplazarla.

Punto de partida

No esperar el consenso del G20. No exigir la unificación global. En cambio: Corea, Reino Unido, Francia, Alemania, Brasil, India, Sudáfrica — países con ventanas políticas internas, bases legislativas y demanda real de captura del valor del suelo — firman acuerdos bilaterales primero.

El primer acuerdo no necesita cubrir todas las disposiciones. Puede comenzar con "intercambio de información + reconocimiento mutuo de auditoría de tasa efectiva". Estas dos disposiciones no involucran coordinación de tasas, no requieren transferencia de soberanía, y solo requieren cooperación administrativa. Construyen transparencia, y la transparencia es la precondición para la captura.

El segundo paso es "derecho de tributación del país de origen + reconocimiento mutuo del impuesto de salida". Esto requiere coordinación más profunda, pero con la base de transparencia del primer paso, el espacio de negociación se abre.

La presidencia del G20 de Corea en 2028 es una ventana, no la única oportunidad. Los acuerdos bilaterales pueden firmarse fuera del marco del G20. El papel del G20 es actualizar la red bilateral a un marco multilateral, no crear el marco mismo.

Parte Cuatro: Cronograma de Ejecución

Fase	Tiempo	Tarea	Entregable
Preparación legislativa	2027 Q1–Q3	Redactar tres proyectos de ley + plantilla de acuerdo bilateral	Textos preliminares
Deliberación de la Asamblea	2027 Q4–2028 Q2	Deliberación y enmienda	Leyes aprobadas
Lanzamiento de coordinación bilateral	2027 Q4–2028 Q4	Firmar acuerdos de intercambio de información + auditoría con países dispuestos	Acuerdos firmados
Expansión piloto	2028 Q3–2029 Q4	Vivienda de arrendamiento de suelo de Jeju a la región capitalina	Informe piloto
Despliegue nacional	2030 Q1–2032 Q4	Implementación nacional de la captura de incrementos del valor del suelo	Informe anual

Parte Cinco: Riesgos

Riesgo	Respuesta
Superposición con el Impuesto Integral sobre Bienes Raíces existente	Distinguir claramente "impuesto de tenencia" de "impuesto de captura de incrementos" por objeto del impuesto
Resistencia del partido de oposición	Dividir los proyectos de ley; avanzar primero la parte de vivienda de arrendamiento de suelo
Fuga de capitales antes de que la captura entre en vigor	Reconocimiento mutuo bilateral del impuesto de salida + derecho de tributación del país de origen
Choque a corto plazo en el mercado inmobiliario	Período de transición de 3 años; implementación por fases
Presión de EE.UU. sobre los socios de coordinación de Corea	Priorizar socios con menor dependencia del mercado estadounidense

Conclusión

Esta propuesta no es un documento de promoción. Se basa en los instrumentos existentes de Corea (Impuesto Integral sobre Bienes Raíces, vivienda de arrendamiento de suelo, Servicio Nacional de Pensiones) y en los datos existentes (perspectiva de pensiones de la Oficina de Presupuesto de la Asamblea Nacional, piloto de Jeju, reforma fiscal de 2026), diseñando una vía legislativa, administrativa y de coordinación ejecutable.

No comienza desde cero. Ensambla los fragmentos que Corea ya está utilizando en un sistema completo — y construye la capa de coordinación externa que impide que la fuga de capitales lo desmantele.

La captura pública del valor del suelo es la base fiscal de toda entrega de gobernanza. La vía de reforma de Corea es convertir esta frase en legislación ejecutable — con la precondición de que los países dispuestos establezcan primero mecanismos de coordinación.

Ping Xu Creadora del Marco de Legitimidad Gubernamental · GFI Flow Intelligence